Eigentumswohnung München kaufen: Der komplette Prozess 2026

• Der Kauf einer Eigentumswohnung in München erfordert in der Regel Kaufnebenkosten von acht bis zwölf Prozent des Kaufpreises, bestehend aus Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent in Bayern), Notar- und Grundbuchkosten (ca. zwei Prozent) sowie gegebenenfalls Maklercourtage (3,57 Prozent Käuferanteil).
• Bayern hat mit 3,5 Prozent den niedrigsten Grunderwerbsteuersatz Deutschlands. Bei einer Wohnung für 800.000 Euro sind das 28.000 Euro.
• Der Notarvertrag ist in Deutschland zwingend vorgeschrieben und regelt Kaufpreis, Übergabetermin, Lastenfreistellung und Zahlungsmodalitäten.

Eine Eigentumswohnung in München zu kaufen ist kein Impuls. Es ist ein Prozess mit Notar, Finanzamt, Grundbuchamt und einer Reihe von Dokumenten, die man besser vorher kennt als hinterher. Dieser Artikel erklärt jeden Schritt – für Laien verständlich, für Profis präzise.

Bevor Sie suchen: Finanzierung klären

Der häufigste Fehler beim Wohnungskauf: suchen, bevor die Finanzierung steht. In München, wo gute Objekte innerhalb von Tagen verkauft werden, ist das fatal. Ohne Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank sind Sie für Verkäufer und Makler kein ernsthafter Kandidat.

Was Sie brauchen: eine schriftliche Finanzierungszusage (nicht nur eine Vorprüfung), die Ihren maximalen Kaufpreis inklusive Nebenkosten abdeckt. Rechnen Sie in München mit acht bis zwölf Prozent Nebenkosten auf den Kaufpreis. Bei einer Wohnung für 800.000 Euro bedeutet das: Sie brauchen Zugang zu mindestens 880.000 Euro, eher 900.000 Euro, wenn Sie Puffer für Renovierung einplanen.

Je mehr Eigenkapital, desto besser die Konditionen. Die meisten Banken erwarten mindestens die Nebenkosten als Eigenkapital. Wer 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises mitbringt, bekommt deutlich günstigere Zinssätze.

Die Kaufnebenkosten im Detail

Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent. Bayern hat den niedrigsten Satz in Deutschland. Bei 800.000 Euro Kaufpreis sind das 28.000 Euro. In Schleswig-Holstein wären es 52.000 Euro. Die Steuer wird fällig, nachdem der Notar den Kaufvertrag an das Finanzamt übermittelt hat. Ohne Zahlung gibt es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung, und ohne diese keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Notar- und Grundbuchkosten: ca. 2 Prozent. Die Notargebühren sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Sie decken die Beurkundung des Kaufvertrags, die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Grundschuldbestellung (falls finanziert) und die Eigentumsumschreibung. Bei 800.000 Euro liegen die Gesamtkosten für Notar und Grundbuch bei rund 16.000 Euro.

Maklercourtage: 3,57 Prozent Käuferanteil. Seit 2020 gilt bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern der Halbteilungsgrundsatz: Wer den Makler beauftragt, kann maximal die Hälfte der Courtage auf die andere Partei übertragen. In München bedeutet das üblicherweise 3,57 Prozent für den Käufer (inkl. MwSt.). Bei 800.000 Euro sind das 28.560 Euro. Wer ohne Makler kauft, spart diesen Posten.

Spar-Tipp: Die Instandhaltungsrücklage einer WEG kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden. Sie mindert die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Ebenso können bewegliche Gegenstände wie Einbauküche, Markisen oder Sauna separat beziffert werden.

Der Notartermin: Was passiert und was Sie wissen müssen

In Deutschland ist der Notarvertrag beim Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben. Kein Kauf ohne Notar. Der Notar ist dabei nicht Vertreter einer Partei, sondern neutraler Urkundsperson.

Was der Kaufvertrag regelt: Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin, Lastenfreistellung (Löschung bestehender Grundschulden), Auflassungsvormerkung, Regelungen zur Grunderwerbsteuer, Gewährleistung (bei Bestandsimmobilien üblicherweise ausgeschlossen) und Sondervereinbarungen.

Im Termin verliest der Notar den vollständigen Vertrag. Das dauert bei einer Eigentumswohnung in der Regel 45 bis 90 Minuten. Käufer und Verkäufer unterzeichnen. Erst mit den Unterschriften wird der Vertrag rechtsgültig.

Wichtig: Lassen Sie sich den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Termin zuschicken. Das ist Ihr Recht. Lesen Sie ihn vollständig. Stellen Sie Fragen vor dem Termin, nicht während.

Nach dem Notar: Was in welcher Reihenfolge passiert

Schritt 1: Auflassungsvormerkung. Der Notar veranlasst unmittelbar nach dem Termin die Eintragung im Grundbuch. Sie schützt den Käufer: Selbst wenn der Verkäufer in Zahlungsschwierigkeiten gerät, ist die Wohnung reserviert.

Schritt 2: Fälligkeitsmitteilung. Sobald alle Vertragsbedingungen erfüllt sind (Genehmigungen, Löschungsunterlagen der Altgrundschuld), sendet der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Jetzt wird der Kaufpreis fällig.

Schritt 3: Kaufpreiszahlung. In der Regel vier bis acht Wochen nach dem Notartermin. Der Kaufpreis wird auf ein vom Notar benanntes Konto überwiesen (Notaranderkonto oder Direktzahlung an den Verkäufer).

Schritt 4: Grunderwerbsteuer. Das Finanzamt schickt den Steuerbescheid. Zahlung innerhalb eines Monats. Nach Eingang stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.

Schritt 5: Eigentumsumschreibung. Erst nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung und Bestätigung des Kaufpreiseingangs trägt das Grundbuchamt den Käufer als neuen Eigentümer ein. Damit ist der Kauf abgeschlossen.

Teilungserklärung und WEG: Was Wohnungskäufer besonders beachten müssen

Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft nicht nur vier Wände. Er kauft einen Anteil an einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Und damit treten Dokumente in sein Leben, die beim Hauskauf keine Rolle spielen.

Die Teilungserklärung definiert, was Sondereigentum (Ihre Wohnung) und was Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Fassade, Dach, Garten) ist. Sie regelt Stimmrechte, Kostenverteilung und Nutzungsrechte. Lesen Sie sie vollständig. Vor dem Kauf, nicht danach.

Die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei bis fünf Jahre zeigen, ob größere Sanierungen geplant sind, ob die Rücklage ausreicht und ob es Konflikte in der Gemeinschaft gibt. Eine Sonderumlage für eine Dachsanierung kann schnell fünfstellig werden. Besser vorher wissen als hinterher zahlen.

Die Instandhaltungsrücklage ist das Sparkonto der WEG für Reparaturen und Sanierungen. Je höher die Rücklage, desto geringer das Risiko für Sonderumlagen. Faustregel: Mindestens zehn Euro pro Quadratmeter jährlich sollte die Gemeinschaft ansparen.

Grundsteuerreform 2025: Was Käufer wissen müssen

Seit 2025 gilt in Deutschland die Grundsteuerreform. Die Bewertungsgrundlagen für Grundstücke wurden völlig neu berechnet. Das bedeutet: Die laufenden Grundsteuerkosten können nach dem Kauf höher oder niedriger ausfallen als beim Vorbesitzer.

Fragen Sie vor dem Kauf nach dem aktuellen Grundsteuerbescheid. Und rechnen Sie die Grundsteuer in Ihre monatlichen Belastungen ein. In Münchner Toplagen kann die jährliche Grundsteuer für eine größere Wohnung im vierstelligen Bereich liegen.

Zehn Fehler, die Käufer in München machen

Erstens: Ohne Finanzierungszusage auf Objektsuche gehen. Zweitens: Die Kaufnebenkosten unterschätzen (8 bis 12 Prozent, nicht „ein paar Prozent“). Drittens: Den Notarvertrag erst im Termin lesen. Viertens: Die Teilungserklärung ignorieren. Fünftens: Keine Eigentümerversammlungsprotokolle anfordern.

Sechstens: Die Instandhaltungsrücklage nicht prüfen. Siebtens: Bereitstellungszinsen vergessen (ab dem vierten Monat nach Darlehenszusage können Banken 0,25 Prozent monatlich berechnen). Achtens: Zu lange mit der Kaufpreiszahlung warten (Verzugszinsen). Neuntens: Keinen Bausachverständigen bei Bestandsimmobilien hinzuziehen (Kosten: 500 bis 1.500 Euro, Nutzen: Verhandlungsbasis). Zehntens: Sich von Zeitdruck treiben lassen, statt sauber zu prüfen.

Häufig gestellte Fragen zum Wohnungskauf in München

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in München?

3,5 Prozent des Kaufpreises. Bayern hat den niedrigsten Grunderwerbsteuersatz in Deutschland (Stand 2026). Bei einer Wohnung für 800.000 Euro sind das 28.000 Euro.

Wie lange dauert der Kaufprozess vom Notartermin bis zur Schlüsselübergabe?

In der Regel vier bis acht Wochen vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch kann weitere Wochen dauern. Die Schlüsselübergabe erfolgt üblicherweise nach Eingang des Kaufpreises beim Verkäufer.

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Eine Eintragung im Grundbuch, die den Käufer zwischen Vertragsunterzeichnung und Eigentumsumschreibung schützt. Sie verhindert, dass die Immobilie während dieser Zeit anderweitig verkauft oder belastet wird.

Muss ich einen Makler beauftragen?

Nein. Sie können auch direkt vom Eigentümer oder vom Projektentwickler kaufen. Seit 2020 gilt bei Eigentumswohnungen der Halbteilungsgrundsatz: Wer den Makler beauftragt, kann maximal die Hälfte der Courtage weitergeben.

Was sollte ich vor dem Kauf einer Bestandswohnung prüfen?

Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Höhe der Instandhaltungsrücklage, Energieausweis, aktueller Grundsteuerbescheid und gegebenenfalls ein Gutachten eines Bausachverständigen.

Ein Kauf, der sich lohnt. Wenn man ihn richtig macht.

Eine Eigentumswohnung in München zu kaufen ist einer der größten finanziellen Schritte, den die meisten Menschen in ihrem Leben unternehmen. Wer diesen Schritt sauber vorbereitet, die Nebenkosten kennt, die Dokumente prüft und sich nicht von Zeitdruck treiben lässt, macht ihn richtig.

Der Münchner Markt belohnt informierte Käufer. Er bestraft die, die es eilig haben. Und er begünstigt die, die wissen, was sie wollen, bevor sie es suchen.

 

Quellen

[1] FT Immobilien 24: Kaufnebenkosten München 2026

[2] IHK München: Grunderwerbsteuer

[3] Notarin Pöllmann: Immobilien kaufen in München – Notarkosten und Kaufvertrag

[4] David & Jacques: Grunderwerbsteuer in München 2025/2026

[5] Wüstenrot: Grunderwerbsteuer nach Bundesland

[6] Happy Immo: Kaufnebenkosten bei Immobilienerwerb