Haidhausen: Das Viertel, in dem Geschichte auf Lebensfreude trifft

• Das Franzosenviertel – rund um Bordeauxplatz und Weißenburger Platz – ist das bedeutendste Beispiel gründerzeitlichen Städtebaus in München und steht unter Ensembleschutz.
• Haidhausen ist einer der ältesten Siedlungsorte Münchens.
• Die Mischung aus Altbaubestand, Isarnähe, Kulturangebot und Markt-Atmosphäre am Wiener Platz zieht Eigennutzer, junge Familien und Kapitalanleger an.

Kein Viertel in München hat sich so gründlich neu erfunden wie Haidhausen. Vom mittelalterlichen Herbergsdorf über das Glasscherbenviertel der Nachkriegszeit zur begehrten Adresse mit Altbaucharme und Isarblick. Wer hier kauft, kauft neben den Quadratmetern vor allem Geschichte, die weiterlebt.

808: Älter als München selbst

Haidhausen ist keine Erfindung der Gründerzeit. Der Name taucht erstmals 808 in einer Urkunde auf, als „haidhusir“: Häuser auf der Heide. Das ist gut 150 Jahre bevor München überhaupt gegründet wurde.

Die Siedlung lag auf der Isarhochterrasse, östlich des Flusses, oberhalb der Au. Durch Haidhausen führte der Salzweg nach München, und der lehmhaltige Boden lieferte Ziegel für die Frauenkirche, die Residenz, die halbe Altstadt. Wer heute durch die stillen Gassen rund um die Preysingstraße geht, sieht noch die Herbergshäuser aus dem 18. und 19. Jahrhundert: niedrige Bauten, die einst Tagelöhner und Zugezogene beherbergten.

1854 wurde Haidhausen nach München eingemeindet. Die Industrialisierung brachte Fabriken, Arbeiter und die Eisenbahn. Der Ostbahnhof wurde 1871 eröffnet. Und dann geschah etwas, das dem Viertel bis heute sein Gesicht gibt.

Das Franzosenviertel: Stadtplanung als Siegesdenkmal

Nach dem Deutsch-Französischen Krieg 1870/71 entwarf der Stadtbaumeister Arnold von Zenetti einen Stadterweiterungsplan für das Gelände zwischen dem neuen Bahnhof und dem alten Dorf. Das Ergebnis war ein Viertel nach Prinzipien französischer Stadtplanung: Sternplätze, symmetrische Straßenzüge, breite Boulevards. Die Straßen erhielten die Namen siegreicher Schlachtorte: Sedan, Weißenburg, Wörth, Belfort.

Der Orleansplatz bildet die Basis für eine Dreistrahlanlage mit der Wörthstraße als Mittelachse. Die Bebauung entstand zwischen 1870 und 1900, überwiegend im Stil der Neurenaissance und des Neubarock. Etwa zwei Drittel aller Wohnhäuser stammen noch aus der Zeit vor 1914.

Das ist bemerkenswert: Der Zweite Weltkrieg zerstörte in Haidhausen vergleichsweise wenig. Das Franzosenviertel blieb weitgehend erhalten. Heute steht es als Ensemble unter besonderem baulichen Schutz. Wer am Bordeauxplatz sitzt, zwischen Altbauten in Rosa, Gelb und Taubenblau, mit Brunnen in der Mitte und Blumenbeeten an den Seiten, denkt kurz an Paris. Nur ruhiger. Und gemütlicher.

Vom Glasscherbenviertel zum Szeneviertel

Was heute charmant wirkt, war lange das Gegenteil. Bis in die späten 1970er Jahre galt Haidhausen als Glasscherbenviertel: ärmliche Verhältnisse, verfallende Bausubstanz, wenig Investitionen. Jahrzehntelang hatten Hausbesitzer nichts in Erhalt und Erneuerung gesteckt.

1976 wurde Haidhausen zum großen Sanierungsgebiet erklärt. 21 Blöcke kamen unter die Lupe. Die Stadt steuerte, was anderswo der Markt allein geregelt hätte: behutsame Erneuerung statt Kahlschlag. Altbauten wurden saniert, nicht abgerissen. Straßenzüge blieben erhalten. Innenhofflächen wurden entsiegelt.

Das Ergebnis kennt jeder Münchner: Aus dem Arbeiterviertel wurde eines der begehrtesten Wohngebiete der Stadt. Cafés öffneten, Galerien zogen ein, junge Berufstätige entdeckten die Altbauwohnungen mit hohen Decken und Stuckfassaden. Die Gentrifizierung, vor der Soziologen warnen, war in Haidhausen ein Vierteljahrhundert in Zeitlupe. Sie hat das Viertel nicht zerstört. Sie hat es verwandelt.

Wiener Platz, Weißenburger Platz, Bordeauxplatz: Drei Plätze, drei Welten

Haidhausen lässt sich über seine Plätze erkunden: Jeder hat seinen eigenen Charakter.

Der Wiener Platz ist das Herz. Hier findet seit Jahrzehnten einer der schönsten Wochenmärkte Münchens statt. Obst, Gemüse, Blumen, Käse, Fisch. Am Rand steht der Hofbräukeller. Der Platz erhielt seinen Namen, weil hier die Ausfallstraße nach Wien begann. Heute beginnt hier vor allem der Samstag vieler Haidhauser: mit einem Kaffee und einem Gang durch die Marktstände.

Der Weißenburger Platz ist der repräsentative Bruder. Größer, offener, mit Brunnen und Sitzbänken. Im Sommer ein Treffpunkt, im Advent Schauplatz eines kleinen, feinen Weihnachtsmarkts. Um ihn herum stehen die schönsten Gründerzeitfassaden des Viertels.

Der Bordeauxplatz ist der stille Dritte. Rasen, Blumenbeete, ein plätschernder Brunnen. Alt-eingesessene Salonlinke neben progressiven Galerieprojekten, wie es die Stadt München selbst beschreibt. Wer Haidhausen verstehen will, muss hier eine halbe Stunde sitzen. Dann versteht man, warum die Menschen nicht wegziehen.

Zwischen Isar und Gasteig: Alltag in Haidhausen

Ein Viertel misst sich nicht an seinen Fassaden. Es misst sich an seinem Alltag.

In Haidhausen beginnt der Tag für viele an der Isar. Das Flussufer ist über die Maximiliansanlagen erreichbar, grüne Routen mit Stadtblick, die zum Laufen, Radfahren oder einfach zum Sitzen einladen. Das Müller’sche Volksbad, eines der letzten Jugendstilbäder Deutschlands, liegt direkt am Ufer. Wer dort morgens seine Bahnen zieht, schwimmt zwischen Mosaiken und Gewölben.

Die Anbindung ist exzellent. S-Bahn am Rosenheimer Platz und am Ostbahnhof, U-Bahn am Max-Weber-Platz, Buslinien durch das gesamte Viertel. Die Innenstadt liegt auf der anderen Seite der Isar, fünf Minuten zu Fuß über die Ludwigsbrücke.

Kulturell setzt der Gasteig den Takt. Münchner Philharmoniker, Stadtbibliothek, Volkshochschule, Musikhochschule: alles unter einem Dach, alles im Viertel. Die derzeitige Sanierung des Hauses mit seinen mehr als 90.000 Quadratmetern soll den Gasteig fit für die Zukunft machen. Das Muffatwerk an der Isar liefert das Kontrastprogramm: Clubkultur, Konzerte, offene Bühnen. Haidhausen hat für beides Platz.

Und dazwischen: enge Straßen, kleine Läden, Handwerksbetriebe, Röstereien und Küchen aus aller Welt. Die Hofflohmärkte, die hier erfunden wurden, öffnen zweimal im Jahr die Hinterhöfe für das Viertel. Nachbarn verkaufen aus Garagen und Hauseingängen. Man kennt sich. Man grüßt sich. Haidhausen ist, was Stadtsoziologen ein Dorf in der Stadt nennen.

Was eine Wohnung in Haidhausen kostet

Die Preisentwicklung ist bemerkenswert stabil. 2025 stiegen die Preise in Haidhausen um knapp sieben Prozent, deutlich über dem Münchner Durchschnitt. Die Gründe: begrenztes Angebot an Altbauwohnungen, hoher Ensembleschutz, konstante Nachfrage durch eine breite Käuferschicht.

Was Haidhausen von anderen Münchner Toplagen unterscheidet: Die Zielgruppe ist breiter gefächert. Nicht nur vermögende Familien, sondern auch junge Berufstätige, Kreative und Paare suchen hier. Das sorgt für eine Nachfrage, die nicht von einzelnen Käufergruppen abhängt. Wer hier kauft, kauft in ein Viertel, das nicht auf eine Klientel angewiesen ist.

Warum Haidhausen für Eigennutzer attraktiv bleibt

Drei Argumente sprechen für den Kauf in Haidhausen. Alle drei haben wenig mit Spekulation zu tun, doch alle mit Substanz.

Erstens: die Bausubstanz. Etwa zwei Drittel der Wohnhäuser stammen aus der Zeit vor 1914. Gründerzeitbauten mit hohen Decken, Stuckfassaden und Innenhöfen, die in den letzten Jahrzehnten aufwendig saniert wurden. Diese Substanz lässt sich nicht reproduzieren.

Zweitens: die Lage. Haidhausen liegt direkt an der Isar, gegenüber der Altstadt, mit exzellenter Anbindung und Fußläufigkeit zu praktisch allem, was München ausmacht. Der Englische Garten, die Maximiliansanlagen, die Innenstadt: alles in Reichweite, ohne die Dichte und den Lärm eines Innenstadtviertels.

Drittens: der Charakter. Haidhausen hat etwas, das sich mit Geld nicht kaufen lässt: gewachsene Nachbarschaft. Die Hofflohmärkte, der Wiener Platz, die Stammcafés. Das Viertel funktioniert als Gemeinschaft, nicht nur als Wohnadresse.

Haus Mühlbach: Wenn Neues die Sprache des Bestands spricht

In dieses Gefüge passt nur, was den Ort versteht. Wer in Haidhausen oder der angrenzenden Au baut, kann nicht am Bestand vorbeiarbeiten. Er muss ihn aufgreifen, fortführen, respektieren.

Das Haus Mühlbach zeigt, wie das gelingen kann: ein Projekt, das den Mühlbach als historische Lebensader des Viertels ernst nimmt. Nicht als Kulisse, sondern als Ausgangspunkt für eine Architektur, die sich in Materialität und Maßstab am Charakter der Umgebung orientiert. Werte, die hier entstehen, sind nicht für den nächsten Verkauf gedacht. Sie sind für die nächste Generation geplant.

Häufig gestellte Fragen zu Haidhausen

Was macht Haidhausen als Wohnort besonders?

Die Kombination aus historischer Bausubstanz (Gründerzeit, Ensembleschutz), Isarnähe, lebendiger Markt- und Cafékultur und exzellenter Anbindung an die Innenstadt. Haidhausen verbindet Kiezgefühl mit urbaner Infrastruktur.

Wie haben sich die Immobilienpreise in Haidhausen entwickelt?

2025 stiegen die Preise von Eigentumswohnungen um knapp sieben Prozent über dem Münchner Schnitt. Die begrenzte Verfügbarkeit und der Ensembleschutz stützen die Wertentwicklung.

Was ist das Franzosenviertel?

Ein ab 1870 nach Plänen von Arnold von Zenetti angelegtes Gründerzeitviertel mit symmetrischen Straßenzügen und Sternplätzen. Die Straßen tragen Namen französischer Schlachtorte aus dem Krieg 1870/71. Das Ensemble steht unter Denkmalschutz und gilt als bedeutendstes Beispiel geometrischen Städtebaus der Gründerzeit in München.

Für welche Käufergruppe eignet sich Haidhausen?

Eigennutzer jeder Altersgruppe, junge Familien, Berufstätige mit Wunsch nach Stadtnähe und Altbaucharme sowie Kapitalanleger, die auf stabile Wertzuwächse in einem nachfragestarken Viertel setzen.

Ein Viertel, das sich selbst treu bleibt

Haidhausen hat sich verändert. Vom Herbergsdorf zum Arbeiterviertel, vom Glasscherbenviertel zur begehrten Adresse. Aber der Charakter, der diesen Ort prägt, ist geblieben: eine Mischung aus Geschichte und Gegenwart, aus Substanz und Lebensfreude, aus Kiezkultur und Weltstadtanbindung.

Wer hier eine Wohnung kauft, investiert nicht in eine Immobilie. Er investiert in einen Ort, der seit über tausend Jahren funktioniert. Und der nicht vorhat, damit aufzuhören.

 

Quellen

[1] in-münchen.de: Haidhausen – Franzosenviertel, Wiener Platz und Isarblicke

[2] Wikipedia: Haidhausen

[3] Landeshauptstadt München: Haidhausen – Wissenswertes, Tipps und Infos

[4] Freunde Haidhausens: Die Geschichte von Haidhausen

[5] München Tourismus: Viertelliebe Haidhausen-Franzosenviertel