HAUS KÖNIGSWIESE: Altbogenhausens Antwort auf die Frage, was Wohnen sein kann

• Das Objekt HAUS KÖNIGSWIESE liegt in der Neuberghauser Straße 3 in Altbogenhausen, unmittelbar an den nördlichen Maximiliansanlagen und in Nachbarschaft zur historischen Bade- und Heilanstalt Bad Brunnthal aus dem 17. Jahrhundert.
• Das Konzept besteht aus einem L-förmigen Haupthaus mit Wohnungen von rund 49 bis 315 Quadratmetern (2 bis 6 Zimmer) und einem separaten Stadthaus auf drei Ebenen, das als Solitär konzipiert ist. Architektur und Innenarchitektur stammen vom Münchner Büro Landau + Kindelbacher.
• Charakteristisch sind waagrechte Bossenstrukturen im Erdgeschoss, Art-déco-Zitate in der Fassade, bodentiefe Verglasungen, zurückgesetztes Penthouse mit umlaufender Dachterrasse und das Smart-Home-System KNX mit Gira G1.

Es gibt in Altbogenhausen einen Punkt, an dem die Stadt aufhört zu sein, was sie sonst ist. Wer in der Neuberghauser Straße 3 vor dem HAUS KÖNIGSWIESE steht, hört das Wasser des Brunnthaler Quellbachs, sieht die Bäume der Maximiliansanlagen und ahnt die Isar hinter dem Hang. Hundertvierzig Meter zum Fluss. Fünfhundert zum Englischen Garten. Sechshundertfünfzig zum Chinesischen Turm. Eine Adresse, die sich nicht erfinden lässt.

Wo das HAUS KÖNIGSWIESE liegt

Die Adresse ist Altbogenhausen, jenes Stadtteilviertel zwischen Maria-Theresia-Straße und Montgelasstraße, das seit Spätgründerzeit zu den teuersten und stillsten Münchner Lagen zählt. Genauer: die Neuberghauser Straße 3, ein paar Schritte westlich der Steinbacherstraße, unmittelbar am Übergang zwischen dem nördlichen Bereich der Maximiliansanlagen, der Königswiese und dem Isar-Hochufer.

Die unmittelbare Nachbarschaft trägt einen Namen, der in München weit zurückreicht: Bad Brunnthal. Bereits im 17. Jahrhundert war das ehemalige „Brunnhaus im Tal" am Fuß des Bogenhauser Hangs als Heilbad bekannt. Sein Wasser galt aufgrund seiner Reinheit als heilkräftig, und die im Biedermeier von Magdalena Dumenyl geführte Bade- und Kuranstalt mit ihrem charakteristischen Türmchen war ein Anziehungspunkt für die gehobene Münchner Gesellschaft. Der Betrieb wurde 1914 eingestellt, das Gebäude 1910 abgerissen. An seiner Stelle entstanden drei neoklassizistische Villen, die heute die Anschriften Bad Brunnthal 2, 3 und 4 tragen.

Dieser historische Schichtungseffekt ist es, was die Mikrolage prägt: ein Quartier, das seine eigene Geschichte mit sich trägt, in dem Quellwasser, alte Bäume und neoklassizistische Architektur ein Ensemble bilden, das in seiner Geschlossenheit selten geworden ist. Wer im HAUS KÖNIGSWIESE wohnt, wohnt in einer Geographie, die nicht entstanden, sondern gewachsen ist.

Das Konzept: Haupthaus und Stadthaus

Das HAUS KÖNIGSWIESE ist nicht ein Gebäude, sondern ein Ensemble. Es besteht aus zwei eigenständigen, aufeinander bezogenen Bauteilen.

Das L-förmige Haupthaus bildet den größeren Teil des Ensembles. Es enthält die Mehrzahl der Wohnungen und ist schützend um das Stadthaus herum angeordnet. Die Geschossflächen nehmen nach oben hin ab, sodass jede Etage Raum für individuelle Terrassen und Loggias bietet. An der obersten Stelle ein zurückgesetztes Penthouse mit umlaufender Dachterrasse, das einen Blick über die Baumkronen der Maximiliansanlagen, die Isar und in der Ferne die Türme der Innenstadt freigibt.

Das separate Stadthaus ist als Solitär konzipiert, auf drei Ebenen organisiert, mit eigenem Eingang und eigenem Charakter. Es funktioniert wie ein kleines Privathaus innerhalb des größeren Ensembles, mit einer Bewohnerstruktur, die sich aus dem Maßstab des Hauses ergibt: eine Familie, ein erweiterter Haushalt, gegebenenfalls eine Wohngemeinschaft im klassischen Sinn. Das Stadthaus wird in einem eigenen Artikel ausführlicher dargestellt.

Diese Trennung von Haupt- und Stadthaus ist programmatisch. Sie ermöglicht zwei unterschiedliche Wohnsituationen in einer Adresse, ohne dass die eine die andere dominiert. Wer im Stadthaus wohnt, hat sein eigenes Haus. Wer im Haupthaus wohnt, hat eine Wohnung, die das Maß einer Villa erreicht.

Die Architektursprache: Bossenwerk und Art-déco

Die Fassade des HAUS KÖNIGSWIESE folgt einer Bildsprache, die auf den ersten Blick zeitgenössisch wirkt, auf den zweiten Blick aber historisch verortet ist.

Im Erdgeschoss prägen waagrechte Bossenstrukturen die Wand. Bossenwerk ist ein in der Architekturgeschichte häufig eingesetztes Mittel, das einer Fassade durch hervortretende Steine eine plastische Tiefe gibt. In Altbogenhausen findet man es in vielen Anwesen der Jahre 1900 bis 1925, von der Möhlstraße bis zur Maria-Theresia-Straße. Die zeitgenössische Übersetzung im HAUS KÖNIGSWIESE bewahrt diese Plastizität, ohne in den historisierenden Stil zu verfallen.

In den Obergeschossen finden sich raffinierte Fenstereinfassungen, deren Linienführung Anleihen am Art-déco-Stil der späten 1920er Jahre nimmt. Diese Kombination, ein robustes Erdgeschoss und elegant gegliederte obere Etagen, gibt der Fassade einen Rhythmus, der das L-förmige Haupthaus optisch trägt und dem Stadthaus einen klaren skulpturalen Charakter verleiht.

Hinter dieser Sprachwahl steht die Erfahrung der Architekten Landau + Kindelbacher, die seit drei Jahrzehnten in München und Umgebung mit historisch sensiblen Neubauten arbeiten. Ihr Verständnis von zeitgenössischer Architektur folgt dem Prinzip, die Materialhierarchie des historischen Bestands aufzunehmen, ohne sie zu kopieren.

Die Wohnungen

Das HAUS KÖNIGSWIESE umfasst Wohnungen mit Größen von rund 49 bis 315 Quadratmetern, in 2- bis 6-Zimmer-Aufteilungen. Diese Spannweite richtet sich an unterschiedliche Lebenssituationen, vom Stadt-Pied-à-terre bis zur Hauptwohnung einer Familie.

Bodentiefe Verglasungen prägen die meisten Wohnungen. Sie öffnen die Räume zur Umgebung und führen das Licht weit in die Tiefe der Grundrisse. Balkone, Terrassen und Dachterrassen sind in nahezu jeder Wohnung Teil des Konzepts, sodass jede Einheit ihre eigene Außenfläche hat.

Das zurückgesetzte Penthouse auf der obersten Etage des Haupthauses ist die programmatische Krönung. Mit einer umlaufenden Dachterrasse von beachtlicher Größe, raumhohen Verglasungen und einer Aussicht, die im Sommer den Sonnenuntergang über dem Olympiapark sichtbar werden lässt, bildet es eine eigene Lebenseinheit innerhalb des Ensembles.

Die Wohnungen sind durchgängig auf maximale Nutzungsflexibilität ausgelegt. Grundrisse, die sich an verschiedene Wohnkonzepte anpassen lassen, ergänzende Räume wie Hauswirtschaftsräume und Garderoben, sowie eine Anordnung, die den privaten vom repräsentativen Bereich trennt, ohne ihn zu isolieren.

Ausstattung und Substanz

Die Innenausstattung folgt der Logik, die für Premium-Wohnungen in München mittlerweile als Standard gelten kann, mit einigen Eigenheiten, die das HAUS KÖNIGSWIESE besonders machen.

Der Boden ist Eichenparkett im wilden Verband, also einem Verlegemuster, das durch unregelmäßige Längen und Versätze einen handwerklichen, gewachsenen Charakter erzeugt. Die Fußbodenheizung ist durchgehend in allen Wohnungen verbaut.

In den Bädern setzt das HAUS KÖNIGSWIESE auf eine Kombination hochwertiger Designarmaturen, Vola-Handtuchwärmer als kompakten skandinavischen Akzent und Bisschop-Türbeschläge der Serie Weimar in poliertem Messing als handgefertigte niederländische Beschlagware. Diese Detailwahl ist ein typisches Merkmal des Hauses: Statt einer einheitlichen Markenwelt entsteht ein abgestimmtes Materialgefüge aus mehreren Manufaktur-Traditionen.

Das Smart-Home-System ist KNX mit Gira G1, einem in München häufig eingesetzten Bus-System, das Lichtsteuerung, Heizung, Verschattung und Sicherheit zentral organisiert. Die Bedienung erfolgt über Tasten, Touch-Displays oder mobile Endgeräte. Wer von unterwegs prüfen möchte, ob das Wohnzimmerlicht aus ist, kann das.

Zur Tiefgarage führt eine Rampe mit 21 Stellplätzen, ausgestattet mit Vorrüstung für Wallboxen.

Mikrolage und Anbindung

Die direkte Lage am Übergang zu den Maximiliansanlagen ist das stärkste Argument der Adresse.

Wenige Schritte vom Eingang entfernt beginnt der Hang in den Park, der sich zwei Kilometer weit nach Süden bis zur Ludwigsbrücke erstreckt. Hundertvierzig Meter sind es zum Isarufer, das hier weitläufige Auen mit altem Baumbestand bietet. Fünfhundert Meter nach Westen, über die Max-Joseph-Brücke, beginnt der Englische Garten. Sechshundertfünfzig Meter Fußweg trennen die Adresse vom Chinesischen Turm, dem Münchner Wahrzeichen schlechthin.

Verkehrlich ist das HAUS KÖNIGSWIESE über die Tramlinie 18 an der Mauerkircherstraße angebunden, die in fünf bis sieben Minuten Fußweg erreichbar ist. Die U-Bahn-Station Max-Weber-Platz liegt in zehn Minuten Fußweg. Mit dem Auto erreicht man die Innenstadt in fünfzehn Minuten, den Mittleren Ring über die Richard-Strauss-Straße in fünf.

In der unmittelbaren Nachbarschaft befinden sich das Generalkonsulat der Republik Ungarn (Mauerkircherstraße 1a), der Friedhof Bogenhausen mit der Pfarrkirche St. Georg, die historische Maximiliansallee als Hauptachse des Parks und das Maximilianeum als visueller Endpunkt nach Süden.

Wer hier wohnen wird

Die Bewohnerstruktur des HAUS KÖNIGSWIESE wird sich aus drei Gruppen zusammensetzen.

Erste Gruppe: etablierte Münchner Familien, die aus einer Altbogenhauser Villa in ein pflegeleichteres Konzept umziehen, ohne den vertrauten Bewegungsraum zu verlassen. Diese Gruppe sucht keine Repräsentation, sondern Substanz.

Zweite Gruppe: deutschsprachige Käufer aus dem In- und Ausland, die in München eine Hauptadresse oder einen zweiten Wohnsitz suchen, mit dem Kriterium, dass die Lage in den nächsten dreißig Jahren ihre Qualität nicht verliert. Für diese Gruppe ist die Verbindung von Park, Isar und Innenstadt-Nähe entscheidend.

Dritte Gruppe: Eigennutzer, die das Stadthaus als eigenständige Wohneinheit suchen. Eine Familie mit Kindern, ein Paar mit Atelier- oder Praxiswunsch, ein Käufer, der ein Stadthaus mit Privatcharakter ohne den Aufwand einer freistehenden Villa anstrebt.

Was alle drei Gruppen verbindet, ist die Erwartung an eine Adresse, die in München strukturell rar geworden ist: Neubau auf dem Maßstab gewachsener Villenarchitektur, in einer Lage, deren Park- und Wasseranschluss sich nicht reproduzieren lässt.

Häufig gestellte Fragen

Wo genau liegt das HAUS KÖNIGSWIESE?

In der Neuberghauser Straße 3 in Altbogenhausen, am nördlichen Rand der Maximiliansanlagen und unmittelbar neben dem historischen Areal Bad Brunnthal, einer ehemaligen Bade- und Heilanstalt aus dem 17. Jahrhundert.

Aus wie vielen Bauteilen besteht das Ensemble?

Aus zwei: einem L-förmigen Haupthaus mit den meisten Wohnungen und einem separaten Stadthaus auf drei Ebenen, das als Solitär konzipiert ist und sich an Käufer mit eigenem Maßstab richtet.

Welche Wohnungsgrößen werden angeboten?

Wohnungen von rund 49 bis 315 Quadratmetern, in 2- bis 6-Zimmer-Aufteilungen. Hinzu kommt das Stadthaus als eigenständige Wohneinheit.

Wie ist die Architektursprache?

Waagrechte Bossenstrukturen im Erdgeschoss, raffinierte Fenstereinfassungen mit Art-déco-Anklängen in den Obergeschossen, ein zurückgesetztes Penthouse mit umlaufender Dachterrasse als oberer Abschluss. Architekten sind Landau + Kindelbacher.

Was zeichnet die unmittelbare Lage aus?

Direkter Anschluss an die nördlichen Maximiliansanlagen, ca. 140 Meter zur Isar, ca. 500 Meter zum Englischen Garten, ca. 650 Meter zum Chinesischen Turm. Die historische Nachbarschaft zu Bad Brunnthal verbindet das Wohnkonzept mit einer Münchner Tradition aus dem 17. Jahrhundert.

Eine Adresse, die ihre Bedingung mitbringt

Wer in Altbogenhausen eine Wohnung sucht, sucht keine Quadratmeter. Er sucht einen Maßstab. Das HAUS KÖNIGSWIESE liefert diesen Maßstab in zwei Formen: als Wohnung im L-förmigen Haupthaus und als Stadthaus-Solitär. Beide Konzepte teilen sich eine Lage, die in München zu den knappsten zählt: an den Maximiliansanlagen, mit Brunnthaler Quellbach im Rücken, der Isar in Sichtweite und dem Englischen Garten in fünfhundert Metern. Im Mai, wenn die alten Bäume vor dem Haus ihr Laub geöffnet haben und der Brunnthaler Quellbach durch den Hang plätschert, versteht man, warum diese Adresse ihre Antwort auf die Frage, was Wohnen sein kann, leise gibt.

Quellen

1. Bad Brunnthal - München Wiki
2. Bad Brunnthal - NordOstKultur München
3. Brunnbach (München) - Wikipedia
4. Bogenhausen - Wikipedia
5. Haus Königswiese - Legat Living
6. Brunnthal - NordOstKultur München