HAUS KÖNIGSWIESE: Das Stadthaus. Ein Solitär für Menschen mit eigenem Maßstab

• Das Stadthaus des Ensembles HAUS KÖNIGSWIESE in Altbogenhausen ist auf drei Ebenen organisiert (Untergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss) und als eigenständiger Solitär konzipiert, mit eigenem Eingang und eigenem Charakter innerhalb des Gesamtkonzepts.
• Es liegt in unmittelbarer Nachbarschaft zum L-förmigen Haupthaus, an der Adresse Neuberghauser Straße 3, im historischen Quartier der ehemaligen Bade- und Heilanstalt Bad Brunnthal aus dem 17. Jahrhundert. Architektur und Innenarchitektur stammen vom Münchner Büro Landau + Kindelbacher.
• Das Stadthaus richtet sich an Käufer, die ein freistehendes Wohnkonzept mit Privathaus-Charakter suchen, ohne den Pflegeaufwand einer eigenständigen Villa. Eine Bauform, die in München in dieser Lage nur selten realisiert wird.

Es gibt eine Wohnform zwischen Wohnung und Villa, die in München selten geworden ist. Das Stadthaus. Drei Ebenen, ein eigener Eingang, ein eigener Adressbuchstabe. Wer es bewohnt, hat ein Haus, ohne den Aufwand eines freistehenden Privathauses zu tragen. Wer es bewohnt, hat eine Wohnung, ohne ein Treppenhaus mit zwölf Parteien zu teilen. Im HAUS KÖNIGSWIESE ist das Stadthaus diese eigene Kategorie.

Was ein Stadthaus von einer Wohnung unterscheidet

Begrifflich ist das Stadthaus älter als die Wohnung. In München bezeichnete man im 18. und 19. Jahrhundert als Stadthaus jenes Anwesen, in dem die Familie eines höhergestellten Bürgers oder Beamten in der Stadt wohnte, im Gegensatz zum Landsitz, der außerhalb lag. Es war ein eigenständiges Gebäude über mehrere Etagen, mit Vorgarten, oft mit Hinterhaus, und es hatte einen Hauseingang, der nur diesem einen Haushalt diente.

In der zeitgenössischen Stadtentwicklung wurde der Begriff zurückerobert. Heute meint Stadthaus eine Wohnform, die zwischen Eigentumswohnung und freistehendem Privathaus liegt. Drei oder vier Etagen, eigener Zugang, oft mit kleinem Garten oder Atrium, in einen größeren Bau eingebettet oder als Reihe organisiert.

Das Stadthaus im HAUS KÖNIGSWIESE folgt der ersten, älteren Logik: ein Solitär innerhalb des Ensembles, dessen Maßstab dem klassischen Münchner Stadthaus entspricht, aber dessen architektonische Sprache zeitgenössisch ist.

Der Unterschied zur Wohnung liegt in drei Punkten. Erstens: ein eigener Eingang vom Außenbereich, ohne Treppenhaus oder Aufzug-Lobby. Zweitens: drei Ebenen vertikaler Erschließung, die das Wohnen in Geschossen organisiert, wie es in einer Wohnung selten möglich ist. Drittens: eine Identität als Gebäude, nicht als Geschoss innerhalb eines Gebäudes.

Die drei Ebenen

Das Stadthaus im HAUS KÖNIGSWIESE ist über drei Ebenen organisiert. Untergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss.

Das Untergeschoss ist nicht Keller im klassischen Sinn. In der zeitgenössischen Stadthausarchitektur dient es als Nutzgeschoss mit Tageslichtbezug, häufig mit Anbindung an einen Lichthof oder ein Souterrain-Atrium. Es kann verschiedene Funktionen aufnehmen: Wellnessbereich, Heimkino, Atelier, Gästetrakt, Hauswirtschaftsbereich. Der Maßstab ermöglicht Nutzungen, die in einer Wohnung typischerweise nicht möglich sind, weil sie über das übliche Quadratmeterbudget hinausgehen.

Das Erdgeschoss ist die Repräsentationsebene. Großzügige Verglasungen öffnen den Wohnbereich zur Umgebung. Hier befindet sich der zentrale Wohn-Ess-Bereich mit offener Küche, eine Anordnung, die für zeitgenössische Stadthäuser typisch ist und die fließende Übergänge zwischen Kochen, Essen und Leben ermöglicht. Eine Terrasse oder ein direkter Gartenanschluss ergänzt die Repräsentationsebene um einen geschützten Außenraum.

Das Obergeschoss ist der private Bereich. Hier liegen die Schlafzimmer, die Bäder und die persönlichen Rückzugsräume. Die Trennung von repräsentativ und privat folgt einer Wohnkultur, die in München seit dem 19. Jahrhundert ihren Maßstab gefunden hat: oben ruht man, unten lebt man.

Die vertikale Erschließung erfolgt über eine offene Treppe als zentrales architektonisches Element. Sie ist nicht nur Verbindung, sondern Skulptur, ein Möbel auf dem Maßstab eines Hauses, das die drei Ebenen optisch und akustisch verbindet.

Architektur und Material

Das Stadthaus folgt derselben architektonischen Sprache wie das L-förmige Haupthaus, mit waagrechten Bossenstrukturen im Erdgeschossbereich und Art-déco-Zitaten in den oberen Etagen, aber es liest sich als eigenständige Skulptur innerhalb des Ensembles.

Die Geschossstaffelung ist ablesbar: Das Erdgeschoss tritt am stärksten in den Außenraum, das Obergeschoss ist leicht zurückgesetzt. Eine Dachterrasse als oberer Abschluss bietet einen Rückzugsraum, der über die Bäume der Maximiliansanlagen hinausblickt.

Im Inneren prägen dieselben Materialien wie im Haupthaus die Wohnkultur. Eichenparkett im wilden Verband als Boden, hochwertige Designarmaturen in den Bädern, Vola-Handtuchwärmer als skandinavischer Akzent, Bisschop-Türbeschläge der Serie Weimar in poliertem Messing. Die Fußbodenheizung ist durchgehend verbaut.

Das Smart-Home-System KNX mit Gira G1 organisiert Licht, Heizung, Verschattung und Sicherheit zentral. Die drei Ebenen sind individuell oder gemeinsam steuerbar, sodass etwa das Untergeschoss bei Nichtnutzung in einen energiesparenden Modus zurückfällt.

In der äußeren Erscheinung ist die Materialhierarchie konsequent: Naturstein im Sockelbereich, Bossenwerk im Erdgeschoss, glatte Putzflächen mit Stucksetzungen in den oberen Etagen. Wer in zwanzig oder dreißig Jahren das Stadthaus betritt, wird die Materialien nicht in einem Modernisierungszyklus austauschen müssen. Stein, Holz und Massivmessing altern, ohne sich zu verbrauchen.

Wer ein Stadthaus sucht

Die Käufer eines Stadthauses sind in München eine eigene Kategorie. Sie unterscheiden sich von Wohnungskäufern und von Villen-Käufern in einer charakteristischen Weise.

Familien mit Kindern, die in Altbogenhausen oder im Herzogpark verwurzelt sind und nach Jahren in einer Mietwohnung oder einer kleineren Eigentumswohnung den Schritt zur größeren Wohnfläche machen wollen, ohne die Verantwortung für eine freistehende Villa zu übernehmen. Ein Stadthaus bietet die Geschossorganisation einer Villa, mit den Pflege- und Sicherheitsvorteilen eines integrierten Konzepts.

Paare mit erwachsenen Kindern, die das familiäre Großanwesen verlassen, aber den Maßstab des Wohnens nicht aufgeben wollen. Für diese Gruppe ist das Stadthaus eine Reduktion, die dennoch das Wohngefühl bewahrt. Drei Ebenen statt sieben, ein Garten statt eines Parks, aber dieselbe Wohnkultur.

Käufer mit gemischter Nutzung, die eine repräsentative Wohnetage mit einem privaten Atelier, einer kleinen Bibliothek oder einer Praxis kombinieren möchten. Das Untergeschoss eines Stadthauses bietet die räumliche Voraussetzung für eine solche Nutzungsteilung, ohne dass die Wohnsphäre beeinträchtigt wird.

Internationale Käufer mit Zweitwohnsitz in München, die nicht die einzelne Wohnung, sondern die eigenständige Wohnadresse suchen, aus Sicherheits- oder Repräsentationsgründen. Für diese Gruppe ist die Identität als Haus relevanter als die schiere Quadratmeterzahl.

Was alle Gruppen verbindet, ist die Erwartung an eine Wohnform, die in München zwischen Wohnung und Villa positioniert ist, und die in dieser Lage strukturell rar bleibt.

Der Solitär-Effekt

Ein Stadthaus innerhalb eines Ensembles wirkt anders als eine Wohnung. Es hat einen eigenen Namen, eine eigene Adressziffer, einen eigenen Türklopfer. Wer dort wohnt, kann seinen Wohnort als Haus benennen, nicht als Wohnung.

Dieser Solitär-Effekt ist nicht nur eine Frage des Selbstverständnisses. Er hat praktische Konsequenzen. Lieferdienste finden den eigenen Eingang, Gäste werden nicht in ein anonymes Treppenhaus geführt, der Hund kann ohne Wartezeit am Aufzug ins Freie. Auch akustisch hat das Stadthaus Vorteile: Es teilt keine Decke oder Wand mit einer Nachbarwohnung, sondern bildet seine eigene Hülle.

In der Münchner Immobilienlandschaft hat der Solitär-Effekt zudem eine wertsteigernde Komponente. Stadthäuser werden in der Regel höher bewertet als Eigentumswohnungen vergleichbarer Quadratmeterzahl, weil sie auf einem knapperen Markt gehandelt werden. Die Bauform ist in den Münchner Premium-Lagen so selten, dass die Nachfrage das Angebot konstant übersteigt.

Innerhalb des Ensembles HAUS KÖNIGSWIESE ist das Stadthaus dieser Solitär. Es teilt die Tiefgarage, die zentrale Hauswartung und die Gemeinschaftsstrukturen mit dem Haupthaus, behält aber seine räumliche und identitäre Eigenständigkeit.

Lage und Anbindung

Die Lage entspricht der des gesamten HAUS KÖNIGSWIESE-Ensembles, hat aber für das Stadthaus eine eigene Qualität.

Der eigene Eingang ermöglicht eine direkte Anbindung an die Neuberghauser Straße, ohne den Umweg über eine zentrale Lobby. Vom Haustor sind es wenige Schritte bis zum Eingang der Maximiliansanlagen, drei Minuten zum Brunnthaler Quellbach, sieben zum Friedhof Bogenhausen mit der spätbarocken Pfarrkirche St. Georg.

Die Tramlinie 18 an der Mauerkircherstraße liegt in fünf bis sieben Minuten Fußweg. Die U-Bahn-Station Max-Weber-Platz in zehn. Mit dem Auto sind es zwölf Minuten zum Maximilianeum, fünfzehn zum Marienplatz, fünf zum Mittleren Ring über die Richard-Strauss-Straße.

Die unmittelbare Nachbarschaft des Stadthauses ist von Altbau-Villen und ihren Privatgärten geprägt. Diese Mikrolage hat einen Vorteil, der oft unterschätzt wird: Wer im Stadthaus wohnt, lebt nicht in einem Wohnhaus, sondern in einem Wohngebiet, dessen Bauformen das eigene Konzept spiegeln. Das Maßstabsempfinden, das Stadthaus an Stadthaus reiht, ist im Herzen Altbogenhausens noch erfahrbar.

Häufig gestellte Fragen

Was unterscheidet das Stadthaus vom Haupthaus?

Das Stadthaus ist ein eigenständiger Solitär mit eigenem Eingang, der nicht in das L-förmige Haupthaus integriert ist. Es hat einen eigenen Charakter als Gebäude, mit einer vertikalen Erschließung über drei Ebenen und einem Maßstab, der dem klassischen Münchner Stadthaus folgt.

Welche Etagen umfasst das Stadthaus?

Drei Ebenen: ein Untergeschoss mit Tageslichtbezug für Nutzungen wie Wellness, Heimkino oder Gästebereich, ein Erdgeschoss als zentrale Wohnetage mit großzügiger Verglasung und Außenanschluss, und ein Obergeschoss mit Schlaf- und Privatbereich. Eine Dachterrasse als oberer Abschluss ist Teil des Konzepts.

Wer hat das Stadthaus geplant?

Wie das gesamte HAUS KÖNIGSWIESE-Ensemble stammt auch das Stadthaus von Landau + Kindelbacher, einem der prägenden Münchner Architekturbüros für Premium-Wohnbauten in Altbogenhausen und im Herzogpark.

Welche Ausstattung ist im Stadthaus vorgesehen?

Eichenparkett im wilden Verband, Fußbodenheizung, hochwertige Designarmaturen in den Bädern, Vola-Handtuchwärmer, Bisschop-Türbeschläge der Serie Weimar in poliertem Messing, Smart-Home-System KNX mit Gira G1. Die Materialwahl folgt der des Haupthauses und gewährleistet ein einheitliches Erscheinungsbild des Ensembles.

Welche Anbindung hat das Stadthaus?

Direkter Außeneingang an der Neuberghauser Straße, drei Minuten zu den Maximiliansanlagen, fünf Minuten zur Tramlinie 18, zehn Minuten zur U-Bahn-Station Max-Weber-Platz. Der Zugang zur Tiefgarage erfolgt über das gemeinsame Erschließungssystem des HAUS KÖNIGSWIESE-Ensembles.

Eine Wohnform, die ihre Adresse mitbringt

Wer in München ein Stadthaus sucht, sucht eine Wohnform, die zwischen Wohnung und Villa positioniert ist und in den Premium-Lagen selten realisiert wird. Im HAUS KÖNIGSWIESE ist das Stadthaus diese eigene Kategorie. Drei Ebenen, ein eigener Eingang, eine eigene Adresse, eingebettet in ein Ensemble, das auf Materialebene und auf Quartiersebene zu den dichtesten Münchner Konzepten zählt. Wer im Mai durch die Neuberghauser Straße geht und vor dem Stadthaus steht, sieht ein kleines Privathaus mit eigenem Maßstab, das in dieser Lage und in dieser Größe nicht reproduzierbar ist.

Quellen

1. Haus Königswiese - Legat Living
2. Bad Brunnthal - München Wiki
3. Brunnbach (München) - Wikipedia
4. Bogenhausen - Wikipedia
5. Altbogenhausen - stadtgeschichte-muenchen.de