THOMAS-MANN-ALLEE: Zwölf Wohnungen in erster Reihe zur Isar. Ein Refugium für Kenner

• Die THOMAS-MANN-ALLEE in München-Bogenhausen umfasst zwölf Wohnungen mit Größen von rund 43 bis 465 m² und zwei bis sieben Zimmern, in erster Reihe zur Isar im historischen Herzogpark gelegen. Architektur und Innenarchitektur stammen vom Münchner Büro Landau + Kindelbacher.
• Das Objekt liegt in unmittelbarer Nähe zur Thomas-Mann-Villa (rund 400 Meter), zum Englischen Garten (rund 800 Meter) und zum Chinesischen Turm (rund ein Kilometer). Der Herzogpark wurde ab 1904 von der „Terrain-Aktiengesellschaft Bogenhausen-Gern" als geschlossene Villenkolonie erschlossen.
• Zu den technischen Merkmalen gehören Deckenkühlung in allen Wohnungen, Sicherheitsstandard RC3 mit Alarm- und Videosystem, Autoaufzug mit eigenem WLAN in der Tiefgarage, Wallbox je Stellplatz und Liftlanding in vielen Wohnungen.

Es gibt einen kurzen Spaziergang in München, der mehr über die Stadt erzählt als viele lange Touren. Er beginnt am östlichen Ufer der Isar, führt durch den Herzogpark, vorbei an Thomas Manns „Poschi", und endet an einer Adresse, die zwölf Wohnungen umfasst und in zweihundert Jahren nicht mehr neu erstehen wird. Wenige Meter zur Isar, vierhundert zur Thomas-Mann-Villa, achthundert zum Englischen Garten.

Was den Herzogpark zum „Zaubergarten" macht

Wenn Thomas Mann durch seine Wahlheimat ging, sprach er von einem Zaubergarten. „Das ist kein Wald und kein Park, das ist ein Zaubergarten, nicht mehr und nicht weniger", schrieb er in der 1918 erschienenen Novelle „Herr und Hund". Gemeint war jene Landschaft am östlichen Isarufer, zwischen Max-Joseph-Brücke und Tivolibrücke, in der er und seine Familie 1914 ein Haus bezogen hatten. Die Adresse Poschingerstraße 1 ist heute als Thomas-Mann-Allee 10 verzeichnet.

Der Herzogpark, in dem dieser Spaziergang stattfand und der die Mann-Familie zwei Jahrzehnte beherbergte, war damals ein vergleichsweise junges Wohnquartier. 1904 hatte die „Terrain-Aktiengesellschaft Bogenhausen-Gern in München" das Gelände des ehemaligen Adelsparks vom Schlösschen Stepperg übernommen und zu einem geschlossenen Villenquartier entwickelt. Bis 1913 entstanden die ersten Häuser, oft im Stil der Reform-Architektur der frühen Moderne, mit Anklängen an die Nymphenburger Kavaliershäuser oder den späteren Heimatstil.

Anders als die Möhlstraße in Altbogenhausen, die in der Prinzregentenzeit entstanden war, hatte der Herzogpark von Beginn an einen anderen Charakter. Hier war die Zufahrt bis ins 20. Jahrhundert über eine Schranke am Kufsteiner Platz reguliert. Wer hineinwollte, brauchte eine Berechtigung. Diese Geste der diskreten Abgrenzung prägt das Viertel bis heute. Es ist eines der wenigen Münchner Quartiere, in denen sich der ursprüngliche Charakter der Erbauerzeit weitgehend erhalten hat, mit großen Privatgrundstücken, alten Baumbeständen, Garten- und Parkmauern, hinter denen die Häuser oft erst auf den zweiten Blick sichtbar werden.

Thomas Mann und sein Wohnumfeld

Die Familie Mann zog am 5. Januar 1914 in die neu errichtete Villa Poschingerstraße 1 ein. Architekten waren die Brüder Alois und Gustav Ludwig, das Grundstück hatten Thomas und Katia Mann am 25. Februar 1913 erworben. Bis zum Exil 1933 lebte hier die Familie mit ihren sechs Kindern Erika, Klaus, Golo, Monika, Elisabeth und Michael. Im Haus entstanden Schlüsselwerke der deutschsprachigen Literatur des 20. Jahrhunderts. „Der Zauberberg", „Die Geschichten Jaakobs", „Der junge Joseph", die Novelle „Herr und Hund", der „Gesang vom Kindchen", Teile der „Bekenntnisse des Hochstaplers Felix Krull". 1929 erreichte Mann hier die Nachricht vom Nobelpreis für Literatur.

Die Mann-Villa war über zwei Jahrzehnte Treffpunkt der literarisch-musikalischen Elite Europas. Hermann Hesse kam, Hugo von Hofmannsthal, Gerhart Hauptmann, Frank Wedekind, André Gide. Heinrich Mann, der ältere Bruder, war regelmäßiger Gast. Bruno Walter, der Dirigent, Wilhelm Furtwängler, der Kapellmeister. „Das kleine Weimar" nannten Zeitgenossen den Herzogpark mit gutmütiger Übertreibung. Doch der Begriff trifft etwas: Hier hatte sich, zwischen Isar und Allee, ein Ort literarisch-musikalischer Dichte gebildet, der über München hinausreichte.

Mit der Machtergreifung Hitlers ging die Familie ins Exil. Die Villa wurde enteignet, im Zweiten Weltkrieg schwer beschädigt und 1952 abgerissen. An ihrer Stelle entstand zunächst ein Bungalow, später, 2006, ein Nachbau der ursprünglichen Villa nach historischen Vorbildern. Die heutige Thomas-Mann-Allee 10 erinnert in der äußeren Anmutung an das alte Haus.

Was die THOMAS-MANN-ALLEE heute ist

Wenige Schritte von dieser literarischen Adresse entfernt entsteht heute das Objekt THOMAS-MANN-ALLEE: zwölf Eigentumswohnungen in erster Reihe zur Isar, geplant vom Münchner Architekturbüro Landau + Kindelbacher, entwickelt von der 2dm GmbH unter dem Bauherrn PG Thomas-Mann-Allee mbH.

Die zwölf Einheiten reichen von rund 43 bis 465 Quadratmetern und umfassen zwischen 2 und 7 Zimmern. Diese Spannweite ist programmatisch: Sie ermöglicht eine Bewohnerstruktur, die nicht auf einen Lebensabschnitt fixiert ist, sondern verschiedene Wohnphasen einbezieht, vom kompakten Stadtpied-à-terre bis zur Familienwohnung über mehrere Stockwerke. Liftlanding in vielen Wohnungen, Kamine in einigen, raumhohe Türen und großzügige Fensterflächen prägen die Innenraumstruktur.

Die Bewohnerausstattung folgt dem Verständnis, dass eine Wohnung an dieser Adresse nicht durch Quadratmeter definiert wird, sondern durch Material, Detail und Atmosphäre. Mehr dazu im separaten Artikel zur Ausstattung.

Architektur: Landau + Kindelbacher

Das Münchner Büro Landau + Kindelbacher zählt seit drei Jahrzehnten zu den prägenden Adressen der Münchner Premium-Architektur. Mit Projekten wie der Bayerischen Akademie der Wissenschaften, mehreren denkmalpflegerischen Neuordnungen in der Münchner Altstadt und einer Reihe diskreter Wohnbauten im Herzogpark und in Altbogenhausen haben Gerhard Landau und Ludwig Kindelbacher ein Verständnis von zeitgenössischer Architektur entwickelt, das den historischen Bestand achtet, ohne ihn zu kopieren.

Für die THOMAS-MANN-ALLEE bedeutet das: Eine Natursteinfassade, die sich in die historische Materialsprache des Herzogparks einfügt. Große Fensterflächen, die das Innere mit dem äußeren Park-Charakter verbinden. Eine Geschossstruktur, die sich in Höhe und Maßstab an die umgebenden Villen anpasst. Innenarchitektonisch eine Klarheit, die auf das Wesentliche reduziert: hochwertige Materialien, präzise Proportionen, integrierte Technik.

Die Wohnungen sind so geschnitten, dass jede ihre eigene Beziehung zur Isar und zum Garten hat. Die Erdgeschosswohnungen mit direkter Terrassenanbindung, die mittleren Etagen mit Balkonen, die obersten Wohnungen mit Dachterrassen, von denen der Blick weit über die Auenlandschaft reicht.

Technische Substanz

Die technische Ausstattung folgt einem Konzept, das in München bislang nur wenige Bauträger umgesetzt haben.

Eine Deckenkühlung in allen Wohnungen sorgt für ein gleichmäßiges Raumklima auch an heißen Sommertagen, ohne die geräuschvolle Hilfe konventioneller Klimaanlagen. Das System arbeitet still, kühlt durch flächige Strahlung und ist im Wohnempfinden kaum spürbar.

Der Sicherheitsstandard RC3 (Resistance Class 3) übersteigt deutlich die Anforderungen üblicher Wohnungsbauten. Alarmanlage, Videosystem, Paniktaster und entsprechend gerüstete Türen und Fenster sind durchgängig vorhanden. Wer in der THOMAS-MANN-ALLEE wohnt, wohnt in einer Substanz, die auf einer Sicherheitsstufe angelegt ist, wie sie sonst bei Botschaften, Konsulaten oder hochkarätigen Kunstsammlungen üblich ist.

Die Tiefgarage ist mit einem Autoaufzug ausgestattet, der jede Tiefgaragenfahrt zu einer eigenen Kabinenfahrt macht, mit eigenem WLAN-Empfang, sodass Telefonate und Datennutzung auch unterwegs nicht unterbrochen werden. Wallboxen an jedem Stellplatz sind selbstverständlich, ebenso die Möglichkeit, Elektrofahrzeuge unmittelbar nach der Einfahrt zu laden.

Die Lage: Ein Ausschnitt aus Münchner Geographie

Die unmittelbare Lage der THOMAS-MANN-ALLEE ist das stärkste Argument der Adresse.

Wenige Meter trennen die Wohnungen vom Isarufer. Vom Eingangsbereich aus sind es Schritte bis zu den Auenwiesen, die sich nördlich der Max-Joseph-Brücke bis zur Tivolibrücke und weiter nach Oberföhring erstrecken. Wer im Mai am späten Nachmittag aus dem Haus tritt, geht durch eine Landschaft, in der die Isar laut rauscht und die Kastanien blühen.

Vierhundert Meter weiter erreicht man die Thomas-Mann-Villa, jenen Nachbau aus dem Jahr 2006, dessen Vorgänger zwei Weltkriege, eine Diktatur und eine sechzigjährige Pause überdauert hat. Der Spaziergang dorthin führt durch eine schmale Allee, an deren Rändern denkmalgeschützte Anwesen liegen, die in München zu den wertstabilsten Adressen gehören.

Achthundert Meter nach Westen, über die Tivolibrücke, beginnt der Englische Garten. Vom Nordrand der Hirschau über die Schwabinger Bucht, an den Großen Karl-Theodor-Wiesen vorbei, zum Chinesischen Turm sind es genau einen Kilometer. Wer hier wohnt, hat zwei der bedeutendsten Münchner Grünanlagen in unmittelbarer Reichweite: die Maximiliansanlagen im Süden, den Englischen Garten im Westen.

Im engeren Wohnumfeld liegen die Pienzenauerstraße, die Föhringer Allee, die Kufsteiner Straße. Adressen, an denen sich seit über hundert Jahren eine Bewohnerschicht versammelt, die in München gerade nicht öffentlich auftritt. Wer im Herzogpark einen Tisch im Restaurant am Aumeister bestellt, sitzt unter Stammgästen. Wer in der Pienzenauerstraße auf einen Hundespaziergang trifft, trifft Nachbarn, die seit dreißig Jahren denselben Weg gehen.

Wer hier wohnen wird

Die Bewohnerstruktur der THOMAS-MANN-ALLEE wird sich aus drei Gruppen zusammensetzen.

Erste Gruppe: etablierte Münchner Familien, die innerhalb der Stadt umziehen, aus einer Villa in eine pflegeleichtere Wohnung mit ähnlichem Maßstab, oft aus dem Herzogpark selbst, aus Altbogenhausen oder dem Lehel. Diese Gruppe sucht keine repräsentative Adresse, sondern eine, die das gewohnte Lebensumfeld bewahrt.

Zweite Gruppe: internationale Käufer, oft mit zweitem oder drittem Wohnsitz, die in München eine sichere und werthaltige Substanz suchen. Für diese Gruppe sind RC3-Sicherheit, Autoaufzug und durchgehende Pflegestrukturen relevante Kriterien.

Dritte Gruppe: Eigennutzer aus dem deutschsprachigen Raum, die in der Spätphase ihres beruflichen Lebens nach München zurückkehren oder sich erstmals für eine Münchner Adresse entscheiden. Für sie ist die Verbindung von Stadtnähe und Parkanbindung das eigentliche Argument.

Was alle drei Gruppen verbindet, ist die Erwartung an eine Substanz, die in München rar geworden ist: Neubau mit dem Maßstab von Altbau-Villen, technisch auf höchstem Niveau, in einer Lage, die nicht reproduzierbar ist.

Die THOMAS-MANN-ALLEE im Mai

Im Mai zeigt sich die Lage in ihrer atmosphärisch dichtesten Phase. Die alten Buchen am Isarhochufer haben ihr erstes vollausgebildetes Laub. Die Auenwiesen sind grün, die Isar führt das Schmelzwasser der Berge, und an warmen Abenden hört man von den umliegenden Gärten Stimmen, Wassergeräusche und gelegentlich Klaviermusik.

Wer von der THOMAS-MANN-ALLEE aus an einem Mai-Abend einen Spaziergang macht, erlebt die Geografie, in die Thomas Mann seinen Hund Bauschan mitgenommen hat. Über die Tivolibrücke in den Englischen Garten, dann am Schwabinger Bach entlang bis zum Chinesischen Turm, dort einkehren, zurück über den Monopteros und den Aumeister. Eineinhalb Stunden, in denen sich München in einer Geographie verdichtet, die seit hundertzehn Jahren ihre Qualität nicht verloren hat.

Häufig gestellte Fragen

Wie viele Wohnungen umfasst die THOMAS-MANN-ALLEE?

Das Objekt umfasst zwölf Eigentumswohnungen mit Größen von rund 43 bis 465 Quadratmetern und zwei bis sieben Zimmern. Die Spannweite ermöglicht unterschiedliche Wohnkonzepte, vom kompakten Stadt-Pied-à-terre bis zur Familienwohnung über mehrere Ebenen.

Wer hat die Architektur geplant?

Das Münchner Architekturbüro Landau + Kindelbacher, das seit drei Jahrzehnten zu den prägenden Adressen der Münchner Premium-Architektur gehört und mehrere Projekte im Herzogpark und in Altbogenhausen umgesetzt hat.

Welche technischen Standards sind im Objekt umgesetzt?

Zu den technischen Merkmalen gehören eine Deckenkühlung in allen Wohnungen, Sicherheitsstandard RC3 mit Alarmanlage, Videosystem und Paniktaster, ein Autoaufzug mit eigenem WLAN in der Tiefgarage, Wallboxen an jedem Stellplatz und Liftlanding in vielen Wohnungen.

Welche Verbindung besteht zu Thomas Mann?

Die THOMAS-MANN-ALLEE selbst trägt den Namen des Schriftstellers, der von 1914 bis 1933 in der heutigen Thomas-Mann-Allee 10 (ehemals Poschingerstraße 1) wohnte und arbeitete. Der Nachbau seiner Villa von 2006 liegt rund 400 Meter von dem Objekt entfernt. Mann nannte den Herzogpark seinen „Zaubergarten" (Novelle „Herr und Hund", 1918).

Wie weit sind Isar und Englischer Garten?

Die Isar ist wenige Meter vom Eingangsbereich entfernt. Der Englische Garten beginnt nach Überquerung der Tivolibrücke nach rund 800 Metern, der Chinesische Turm liegt etwa einen Kilometer Fußweg entfernt.

Eine Adresse, die nicht reproduzierbar ist

Es gibt in München Wohnadressen, die teuer sind. Es gibt wenige, die durch eine Geographie definiert werden, die in fünfhundert Jahren nicht entstanden ist, sondern in zwei Jahrhunderten. Die THOMAS-MANN-ALLEE ist eine davon. Wer eine ihrer zwölf Wohnungen bezieht, bezieht nicht nur Wohnraum, sondern einen Standort in einer Geographie, in der Thomas Mann seinen Hund spazieren führte, Erika und Klaus Mann ihre Kindheit verbrachten und der Nobelpreis vor neunzig Jahren angekommen ist. Im Mai, am Isarhochufer, im Schatten der alten Buchen, versteht man, was diese Adresse für ihre künftigen Bewohner bedeuten wird.

Quellen

1. Thomas-Mann-Villa (München) - Wikipedia
2. Thomas-Mann-Haus - Thomas-Mann-Forum München
3. Mehr zur Villa von Thomas Mann - NordOstKultur München
4. Bogenhausen - Wikipedia
5. Thomas Mann - München-Lese
6. Das Thomas-Mann-Haus: Eine Villa der Weltliteratur - MunichArtToGo